Podpisujesz umowę na 52 metry kwadratowe. Płacisz za 52 metry kwadratowe. A po kilku miesiącach okazuje się, że faktycznie możesz użytkować tylko 49. Gdzie zniknęły pozostałe 3 metry? Odpowiedź jest prostsza, niż się wydaje – są w ścianach. A dokładniej: w powierzchni, którą zajmują murowane ścianki działowe w Twoim mieszkaniu.
To nie żart i nie conspiracy theory rynku nieruchomości. To coraz częstsza praktyka deweloperów, która może kosztować Cię od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. I co najważniejsze – masz pełne prawo te pieniądze odzyskać.
Metr kwadratowy, który nie istnieje
Wyobraź sobie, że kupujesz kilogram jabłek na targu. Sprzedawca pakuje je do torby, ważysz w domu i okazuje się, że masz 850 gramów. „Reszta to waga skrzynki” – tłumaczy sprzedawca. Absurd? Oczywiście. A jednak dokładnie to samo dzieje się na rynku mieszkaniowym.
Deweloperzy wliczają w powierzchnię użytkową lokalu przestrzeń zajętą przez murowane ściany wewnętrzne – te, których nie da się po prostu zdemontować i odstawić na bok. Płacisz za nie jak za każdy inny metr mieszkania, choć nigdy nie postawisz tam szafy, nie położysz dywanu, nie umeblowujesz.
Przy obecnych cenach – nawet do 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy w większych miastach – różnica 2-3 metrów kwadratowych to nie drobnostka. To konkretne pieniądze: 30, 40, czasem 60 tysięcy złotych, które zapłaciłeś za coś, czego nie możesz użytkować.
Norma, która wszystko wyjaśnia (ale niewielu o niej wie)
Polski Komitet Normalizacyjny opracował normę PN-ISO 9836:2015-12, która precyzyjnie określa, jak należy mierzyć powierzchnię budynków i lokali. To nie są mgławicowe wytyczne – to konkretny standard, do którego odwołuje się nawet Rozporządzenie Ministra Rozwoju w sprawie projektów budowlanych.
Według tej normy powierzchnia lokalu składa się z dwóch elementów:
Powierzchnia użytkowa – czyli ta, którą faktycznie możesz wykorzystać. Podłoga, po której chodzisz. Miejsce, gdzie stawiasz meble, żyjesz, funkcjonujesz.
Powierzchnia konstrukcji – czyli wszystko, co zajmują elementy budowlane: ściany nośne, słupy, a także… murowane ściany działowe.
Kluczowe rozróżnienie dotyczy właśnie ścian wewnętrznych. Norma jednoznacznie wskazuje:
- Ścianki działowe typu przepierzenia – lekkie, szklane, harmonijkowe, roletowe – można łatwo zdemontować i ponownie zamontować. Ich powierzchnia może być wliczana do powierzchni użytkowej.
- Murowane ściany działowe – trwałe, niedemontowalne, wydzielające pokoje w lokalu. Ich powierzchnia nie może być wliczana do powierzchni użytkowej, należy ją zaliczyć do konstrukcji.
Dlaczego to takie istotne? Bo większość ścian w typowym mieszkaniu to właśnie te murowane, trwałe ściany działowe. I to właśnie one „zjadają” te 2-3 metry kwadratowe, za które zapłaciłeś.
Jak deweloperzy obchodzą normy?
W teorii wszystko jest jasne. Praktyka wygląda jednak inaczej. Deweloperzy wykształcili różne sposoby, by „optymalizować” powierzchnię lokalu na swoją korzyść:
Własne definicje – w umowach deweloperskich pojawia się pojęcie „powierzchni rozliczeniowej”, która ma obejmować powierzchnię użytkową plus powierzchnię pod ściankami działowymi. Brzmi technicznie i profesjonalnie, prawda? Problem w tym, że taka definicja nie ma oparcia w obowiązujących normach.
Mylenie pojęć – deweloperzy traktują „ściany działowe” i „ścianki działowe” jako synonimy. A przecież różnica jest fundamentalna: ścianki to lekkie przepierzenia (można je wliczyć), ściany to konstrukcja murowana (nie można ich wliczyć).
Dwuznaczne zapisy – zdarza się, że w różnych częściach umowy deweloperskiej pojawiają się sprzeczne zapisy dotyczące sposobu obliczania metrażu. Gdy pytasz o wyjaśnienie, słyszysz, że „wszystko jest zgodne z projektem”. Tylko że projekt często też budzi wątpliwości.
Argument o demontażu – „Teoretycznie każdą ścianę można wyburzyć” – słyszysz od dewelopera. Technicznie to prawda. Praktycznie – nikt przy zdrowych zmysłach nie będzie burzył murowanych ścian działowych w mieszkaniu, żeby zyskać dodatkowe pół metra. To nie są ścianki z płyt kartonowo-gipsowych, które można rozebrać w weekend. Ponadto, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że w niektórych przypadkach wyburzenie ściany działowej może wymagać pozwolenia.
Ile faktycznie możesz stracić?
Policzymy to na konkretnym przykładzie, bo kwoty przestają być abstrakcyjne, gdy zobaczymy je w kontekście:
Mieszkanie 50 m² w Warszawie:
- Cena za m²: 18 000 zł
- Rzeczywista różnica w metrażu: 3 m² (zajęte przez murowane ściany działowe)
- Twoja strata: 54 000 zł
Mieszkanie 65 m² w Krakowie:
- Cena za m²: 15 000 zł
- Rzeczywista różnica w metrażu: 2,5 m²
- Twoja strata: 37 500 zł
Mieszkanie 40 m² w Poznaniu:
- Cena za m²: 14 000 zł
- Rzeczywista różnica w metrażu: 2 m²
- Twoja strata: 28 000 zł
To nie są hipotetyczne scenariusze. To rzeczywiste kwoty, które tysiące Polaków przepłaciły w ostatnich latach, kupując mieszkania od deweloperów stosujących wątpliwe praktyki pomiarowe.
Sądy zaczęły przyznawać rację kupującym
Przez lata deweloperzy działali bezkarnie. Kupujący albo nie zdawali sobie sprawy z problemu, albo bali się procesów sądowych z dużymi firmami deweloperskimi. Ale sytuacja zaczyna się zmieniać.
Przełomowy wyrok – Sąd Okręgowy Warszawa-Praga (kwiecień 2024)
Małżeństwo, które zakupiło mieszkanie od dewelopera, odkryło, że faktyczna powierzchnia użytkowa jest mniejsza niż wskazana w umowie. Sprawa trafiła do sądu (sygnatura IV Ca 1735/23).
Sąd Rejonowy początkowo oddalił powództwo – uwierzył argumentacji dewelopera o „powierzchni rozliczeniowej”. Ale Sąd Okręgowy zmienił ten wyrok i przyznał rację kupującym. Małżeństwo odzyskało 21 779,34 zł plus odsetki.
Uzasadnienie było krystalicznie jasne: powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrzne, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do powierzchni użytkowej lokalu.
Wyrok Sądu Rejonowego w Siemianowicach Śląskich (styczeń 2022)
W podobnej sprawie sąd poszedł jeszcze dalej. Nie tylko nakazał zwrot nadpłaconej kwoty, ale wprost stwierdził, że postanowienia umowy dotyczące sposobu pomiaru powierzchni użytkowej stanowią klauzule abuzywne – czyli nieuczciwe i niewiążące dla konsumenta.
Uzasadnienie sądu było proste: skoro powierzchnia całkowita to suma powierzchni netto i powierzchni konstrukcji, to konstrukcji (czyli ścian) nie można zaliczyć do powierzchni netto (użytkowej). To logiczne, matematyczne, oczywiste.
Oba wyroki otwierają drogę do dochodzenia roszczeń tysiącom osób, które kupiły mieszkania z zawyżonym metrażem.
Jak samodzielnie sprawdzić metraż swojego mieszkania?
Nie musisz być geodetą ani inżynierem budownictwa, żeby dokonać wstępnej weryfikacji.
W pierwszej kolejności, zajrzyj do umowy z deweloperem. Niekiedy wprost wskazywano w nich osobno powierzchnię użytkową i powierzchnię rozliczeniową, w tym powierzchnię pod ściankami. Jeśli tak jest, to wszystko jest jasne i nie potrzeba robič osobnych pomiarów. Ale jeśli nawet ich nie ma, to nadal możesz samodzielnie zweryfikować faktyczną powierzchnię. Potrzebujesz:
- Miarki (zwykła taśma miernicza wystarczy)
- Umowy deweloperskiej z rzutem mieszkania
- Kartki papieru i kalkulatora (lub telefonu)
- Godziny czasu
Krok 1: Przygotuj dokumenty
Wyciągnij umowę deweloperską i znajdź załączony rzut mieszkania. Sprawdź, jaka powierzchnia została wskazana jako „powierzchnia użytkowa” lub „powierzchnia rozliczeniowa”. To jest liczba, którą będziesz weryfikować.
Krok 2: Zmierz pomieszczenia
Pomiary wykonuj tuż nad podłogą, wzdłuż wewnętrznej długości ścian. To znaczy: mierzysz od ściany do ściany w najszerszym miejscu pomieszczenia, ale po stronie wewnętrznej (tam, gdzie stoisz w pokoju).
Dla prostokątnego pokoju:
- Zmierz długość
- Zmierz szerokość
- Pomnóż: długość × szerokość = powierzchnia pokoju
Zapisuj wyniki z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku (np. 3,47 m²).
Krok 3: Zsumuj powierzchnie wszystkich pomieszczeń
Dodaj do siebie powierzchnie:
- Wszystkich pokoi
- Kuchni
- Łazienki
- Przedpokoju
- Garderoby (jeśli jest)
Nie wliczaj:
- Balkonów i loggii
- Tarasów
- Wnęk w ścianach mniejszych niż 0,1 m²
- Otworów drzwiowych i okiennych
W pomieszczeniach ze skosami (np. poddasze) wliczaj tylko przestrzeń o wysokości minimum 1,9 m.
Krok 4: Zmierz powierzchnię ścian działowych
Murowane ściany działowe (te, które wydzielają pokoje w Twoim mieszkaniu) zajmują powierzchnię, która nie powinna być wliczana do metrażu użytkowego.
Jak je zmierzyć?
- Zmierz długość ściany działowej
- Zmierz jej grubość (zazwyczaj 10-15 cm dla ścianek działowych)
- Pomnóż: długość × grubość = powierzchnia zajęta przez ścianę
Przykład: ściana działowa o długości 4 metry i grubości 12 cm zajmuje: 4 m × 0,12 m = 0,48 m²
Jeśli masz w mieszkaniu 5 takich ścian, razem zajmują około 2-2,5 m².
Krok 5: Porównaj wyniki
Suma powierzchni poszczególnych pomieszczeń to Twoja rzeczywista powierzchnia użytkowa zgodna z normą PN-ISO 9836.
Porównaj ją z tym, co podano w umowie deweloperskiej. Jeśli wartość ta jest większa od twojego pomiaru – masz podstawy do zgłoszenia roszczenia. A jeśli różnica odpowiada z grubsza powierzchni ścianek działowych, możesz być pewny, że to nie żaden błąd, a świadoma, nieuczciwa praktyka dewelopera.
Kiedy warto zlecić profesjonalny pomiar?
Jeśli w umowie nie są wskazane wprost powierzchnie pod ścianami działowymi, a Twoje wstępne obliczenia pokazują różnicę w metrażu, warto zlecić profesjonalny pomiar. W sporze z deweloperem liczą się twarde dowody, a opinia biegłego ma znacznie większą moc niż pomiary wykonane samodzielnie.
Profesjonalny pomiar mogą wykonać:
- Geodeci z uprawnieniami
- Rzeczoznawcy majątkowi
- Osoby z uprawnieniami budowlanymi
Koszt takiej usługi to zazwyczaj 500-1500 zł (w zależności od wielkości mieszkania i lokalizacji). Jeśli różnica w metrażu wynosi 2-3 m², a mieszkanie kupowałeś po 15 000 zł/m², zwrot może wynieść 30-45 tysięcy złotych. Wydanie tysiąca złotych na ekspertyzę to wtedy… doskonała inwestycja.
Coraz popularniejsze są także pomiary z wykorzystaniem skanerów laserowych 3D, które dają niezwykle precyzyjne wyniki i tworzą pełną dokumentację pomiarową w formie cyfrowej.
Jak odzyskać pieniądze od dewelopera?
Odkryłeś, że Twoje mieszkanie ma mniejszy metraż niż w umowie. Co teraz?
Etap 1: Negocjacje polubowne
Zanim ruszysz do sądu, spróbuj rozwiązać sprawę polubownie. Przygotuj:
- Dokumentację pomiarową (profesjonalną ekspertyzę)
- Umowę deweloperską
- Kalkulację nadpłaconej kwoty
Napisz do dewelopera pismo, w którym:
- Przedstawisz problem
- Dołączysz dowody (ekspertyza, obliczenia)
- Wskażesz kwotę do zwrotu
- Zaproponujesz termin rozwiązania sprawy (np. 14 dni)
Zdarza się, że deweloperzy zgadzają się na polubowne rozwiązanie, zwłaszcza gdy widzą, że sprawa jest dobrze udokumentowana i masz profesjonalną pomoc prawną.
Etap 2: Przedsądowe wezwanie do zapłaty
Jeśli deweloper nie odpowiada lub odmawia zwrotu pieniędzy, kolejny krok to formalne wezwanie do zapłaty. Dokument powinien zawierać:
- Pełne dane Twoje i dewelopera
- Opis roszczenia z powołaniem się na konkretne przepisy i normy
- Dołączone dowody (ekspertyza, dokumentacja)
- Dokładną kwotę do zapłaty (nadpłata + odsetki)
- Termin zapłaty (zazwyczaj 7 dni)
Wezwanie wyślij listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. To istotne – w razie procesu sądowego będziesz miał dowód, że próbowałeś rozwiązać sprawę polubownie.
Etap 3: Postępowanie sądowe
Jeśli deweloper nadal ignoruje Twoje żądania, pozostaje droga sądowa. Trzeba się liczyć z kosztami:
Opłata od pozwu zależy od wartości roszczenia:
- roszczenie 7500 – 10 000 złotych – opłata 500 złotych;
- roszczenie 10 000 – 15 000 złotych – opłata 750 złotych;
- roszczenie 15 000 – 20 000 złotych – opłata 1000 złotych
- roszczenie powyżej 20 000 zł – opłata wynosi 5% dochodzonej kwoty
Koszty biegłego sądowego: zazwyczaj 1000-2000 zł (jeśli sąd zleci dodatkową ekspertyzę)
Koszty zastępstwa procesowego: jeśli zatrudnisz prawnika (co jest wysoce wskazane)
Ale uwaga: jeśli wygrasz sprawę, deweloper zwróci Ci wszystkie poniesione koszty procesu. Dodatkowo sąd zasądzi odsetki za okres od wezwania go do zwrotu nienależnej kwoty do dnia faktycznej zapłaty.
Ile masz czasu na działanie?
To pytanie, które słyszę najczęściej: „Kupiłem mieszkanie 4 lata temu. Czy nie jest za późno?”
Termin przedawnienia roszczeń z tytułu zawyżonego metrażu wynosi 6 lat od dnia zakupu mieszkania (dokładniej: od zawarcia umowy deweloperskiej).
Co to oznacza w praktyce?
- Kupiłeś mieszkanie w 2020 roku? Masz czas do 2026 roku
- Kupiłeś w 2021? Termin mija w 2027
- Kupiłeś w 2024? Spokojnie do 2030
Po upływie 6 lat deweloper może skutecznie bronić się zarzutem przedawnienia – nawet jeśli faktycznie zawyżył metraż i Twoje roszczenie jest w pełni uzasadnione.
Dlatego jeśli kupiłeś mieszkanie w latach 2019-2020, nie zwlekaj. Czas działa na niekorzyść.
Dlaczego warto działać teraz?
Precedensy sądowe pracują na Twoją korzyść. Jeszcze kilka lat temu deweloperzy czuli się bezkarni, bo mało kto miał odwagę kwestionować ich praktyki i pozywać ich do sądów. Dzisiaj coraz więcej wyroków potwierdza, że praktyki deweloperów są nieuczciwe.
Deweloperzy zaczynają się obawiać pozwów zbiorowych. Jeśli w jednej inwestycji jest 100 mieszkań z zawyżonym metrażem, potencjalne roszczenia mogą sięgać kilku milionów złotych. To może skłonić przynajmniej niektóre firmy do polubownego rozwiązywania sporów.
Im więcej osób zgłosi roszczenia, tym łatwiej będzie następnym. Pierwsi kupujący torują drogę kolejnym – tworzą precedensy, testują argumenty prawne, pokazują, że problem jest realny i powszechny.
Czesto zadawane pytanie (FAQ)
- Ile mam czasu na zgłoszenie roszczenia do dewelopera?
Na dochodzenie zwrotu pieniędzy za zawyżony metraż masz 6 lat od dnia zakupu mieszkania, a konkretnie od zawarcia umowy deweloperskiej. Po upływie tego terminu deweloper może skutecznie uchylić się od odpowiedzialności, podnosząc zarzut przedawnienia. - Czy muszę wyburzyć ściany, aby udowodnić brak metrażu?
Absolutnie nie. Norma PN-ISO 9836:2015-12 wyraźnie rozróżnia powierzchnię użytkową (tą, którą faktycznie wykorzystujesz) od powierzchni konstrukcji, do której zalicza się murowane ściany działowe . Argument dewelopera, że każdą ścianę „teoretycznie” da się wyburzyć, nie zmienia faktu, że ich powierzchnia nie powinna być wliczana do metrażu użytkowego - Ile kosztuje sprawa sądowa przeciwko deweloperowi?
Opłata od pozwu jest uzależniona od wartości roszczenia – przy kwotach powyżej 20 000 zł wynosi ona zazwyczaj 5%dochodzonej sumy. Warto jednak pamiętać, że w przypadku wygranej deweloper ma obowiązek zwrócić Ci wszystkie poniesione koszty procesu oraz zastępstwa procesowego - Czy mogę sam sprawdzić metraż, czy potrzebuję eksperta?
Niekiedy wystarczy zajrzeć do umowy z deweloperem. Jeśli jednak nie daje ona odpowiedzi, czy i ile powierzchni pod ściankami wliczono do powierzchni użytkowej, konieczne jest wykonanie pomiarów. Wstępnej weryfikacji możesz dokonać samodzielnie, używając zwykłej miarki i mierząc pomieszczenia wzdłuż wewnętrznej długości ścian, tuż nad podłogą. Jeśli jednak planujesz wejść na drogę prawną lub Twoje pomiary wykażą różnice, niezbędna będzie profesjonalna opinia geodety lub rzeczoznawcy, która ma znacznie większą moc dowodową w sporze - Czy kancelaria pobiera opłaty z góry?
Kancelaria XALTUM oferuje bezpłatną analizę dokumentacji, podczas której sprawdzamy, czy metraż został obliczony prawidłowo. Stosujemy różne modele rozliczeń w przypadku zlecenia sprawy do prowadzenia. Zazwyczaj proponujemy niewielką opłatę wstępną, a właściwe wynagrodzenie pobieramy dopiero po wygranej sprawie
Jak Kancelaria XALTUM może Ci pomóc?
Specjalizujemy się w sprawach związanych z zawyżonym metrażem mieszkań. Prowadzimy kompleksową obsługę od analizy umowy po reprezentację w sądzie.
Bezpłatna analiza dokumentacji – wyślij nam umowę deweloperską i rzut mieszkania. Sprawdzimy, czy metraż został prawidłowo obliczony i oszacujemy potencjalne roszczenie.
Pomoc w zebraniu dowodów – wskażemy, jakie dokumenty są potrzebne, polecimy zaufanych geodetów i rzeczoznawców do wykonania profesjonalnych pomiarów.
Negocjacje z deweloperem – przygotujemy pisma, przeprowadzimy rozmowy, zadbamy o Twoje interesy na etapie przedsądowym.
Reprezentacja w sądzie – jeśli sprawa trafi do sądu, poprowadzą ją doświadczeni prawnicy specjalizujący się w prawie nieruchomości i ochronie konsumentów.
Podsumowanie: Twoje mieszkanie, Twoje pieniądze, Twoje prawo
Zakup mieszkania to często największa inwestycja w życiu. Masz prawo oczekiwać, że zapłacisz za dokładnie tyle metrów kwadratowych, ile faktycznie otrzymasz do użytkowania.
Jeśli deweloper wliczył do powierzchni użytkowej murowane ściany działowe, złamał obowiązujące normy i wprowadził Cię w błąd. Nie musisz się z tym godzić.
Masz prawo:
- Zweryfikować rzeczywisty metraż swojego mieszkania
- Zażądać zwrotu nadpłaconej kwoty
- Dochodzić odsetek za zwłokę w razie nieuwzględnienia reklamacji
- Odzyskać koszty procesu, jeśli sprawa trafi do sądu
Pamiętaj tylko o terminie: 6 lat od zakupu mieszkania. Po tym czasie deweloper może skutecznie uchylić się od odpowiedzialności podnosząc zarzut przedawnienia.
Masz wątpliwości dotyczące metrażu swojego mieszkania?
Skontaktuj się z Kancelarią XALTUM:
https://xaltum.pl/kontakt/
- Telefon: 783 884 445
- E-mail: biuro@xaltum.pl
Oferujemy bezpłatną analizę dokumentacji i doradzimy, jakie kroki podjąć, aby odzyskać nadpłacone pieniądze.
Nie czekaj – Twoje pieniądze nie powinny tkwić w ścianach dewelopera.
