Propozycje ugodowe mBanku - co się za nimi kryje?

Kontynuujemy serię publikacji dot. ugód proponowanych frankowiczom przez Banki. Hasłem „spotkajmy się w połowie drogi” mBank reklamuje program ugód, wdrożony w celu masowego rozwiązania sporów z frankowiczami.

W publikacji sprawdzamy szczegóły propozycji w odniesieniu do umowy przesłanej do analizy przez jednego z naszych klientów. Sprawdzamy - z czym tak naprawdę wiąże się propozycja porozumienia.

Umowa z 2004 r. a ugoda w 2022 r.

Pan Michał w grudniu 2004 r. zawarł umowę kredytu na kwotę 250.000,00 zł. Zgodnie z jej założeniami, Miała ona obowiązywać 312 miesięcy, przy założeniu oprocentowania opartego na wskaźniku LIBOR3M (obecnie SARON3M) i marży na poziomie 1,36%.

Wynik przykładowy, każdą sprawę wyceniamy indywidualnie.

Po ponad 17 latach spłaty:

1. saldo zadłużenia wynosi (na grudzień 2021 r.) we frankach szwajcarskich około 44.883,60 CHF (po przeliczeniu na PLN po kursie średnim NBP - 198.991,44 zł.).
2. rata bieżąca wynosi koło 2.150,00 zł.

Co zatem zakłada propozycja ugody ze strony mBanku?

„Połowa drogi” - kto na tym skorzysta?

Jakie są szczegóły propozycji mBanku? Ugoda zakładałaby umorzenie połowy różnicy pomiędzy aktualnym zadłużeniem, a teoretycznym saldem kredytu (tj. przy założeniu, że od początku był on złotówkowy).

Na przykładzie umowy p. Michała:

1. Bieżące saldo w przeliczeniu na złotówki wynosi 198.991,44 zł;
2. Gdyby kredyt był od początku złotówkowy - bieżące zadłużenie wyniosłoby 88.084,66 zł.
3. Różnica pomiędzy kwotami z pkt. 1 i 2 wynosi 110.906,78 zł.
4. Saldo wyrażone w pkt. 1 - 198.991,44 zł - zostałoby obniżone o połowę ww. kwoty z pkt. 3 - tj. o 55.453,39 zł;
5. Saldo kredytu po ugodzie wyniosłoby zatem 140.977,73 zł.

Podobnie jak PKO BP - w przygotowanej symulacji wszelkie nadpłaty i niedopłaty rozliczane są na bieżąco wraz z kolejnymi ratami. Oznacza to, że przez pierwszy okres trwania umowy - gdy umowa frankowa była korzystniejsza - wystąpiłaby niedopłata względem kredytu złotówkowego. Ta niedopłata zwiększałaby saldo zadłużenia.

W praktyce oznacza to, że saldo kredytu zgodnie z symulacją mBanku realnie malałoby dopiero po 7 latach od rozpoczęcia trwania kredytu. Wcześniej bowiem saldo rosłoby poprzez rozliczanie niedopłaty.

Po przyjęciu propozycji mBanku:

1. saldo zadłużenia wyniosłoby 140.977,73 zł;
2. bieżąca rata wynosiłaby 1 573,49 zł.

To „spotkanie w połowie drogi” oznacza zatem, że Bank umorzyłby jedynie połowę różnicy pomiędzy aktualnym saldem, a saldem zadłużenia wynikającym z przeliczenia kredytu na złotówki. Nie zwróciłby dodatkowo żadnej kwoty tytułem nadpłaty.

Oprocentowanie i wysokość raty

Ugoda dodatkowo zakłada przejście na oprocentowanie oparte na formule WIBOR3M + marża. Na dzień przedstawienia propozycji, wynosiłoby ono 3,35% (1,99%+1,36%).

Od momentu przedstawienia propozycji przez Bank, WIBOR3M zdążył już podwyższyć się do kwoty 2,89% (stan na 24.01.2022 r.). Oznacza to, że oprocentowanie wzrosłoby do 4,25%.

Co więcej, sam Bank przedstawia w symulacji, jak wyglądałoby oprocentowanie w perspektywie przewidywanych wzrostów wskaźnika. I tak, przyjmując teoretyczne wartości WIBOR3M na poziomie:

• 3% - rata wynosi 1 573,49 zł,
• 5% - rata wynosi 1 707,52 zł,
• 10% - rata wynosi 2 071,80 zł.

Jak wynika z ww. perspektywy - realnym zagrożeniem jest nie tylko powrót do wysokości raty na poziomie bieżącym, ale nawet jej podwyższenie.

Bank proponuje przejście na stałe, podwyższone oprocentowanie na okres 5 lat - ale jest to rozwiązanie tymczasowe. Nie wiadomo też, czy propozycja pozostanie aktualna wraz z konsekwentnym wzrostem WIBORu.

Ryzyko zmienności kursu waluty zostanie zatem de facto zastąpione ryzykiem zmiennej stopy procentowej.

Realne dla oceny wysokości bieżącej raty po ugodzie jest zatem przyjęcie kwoty 1.573,49 zł, w perspektywie kolejnych wzrostów WIBOR3M.

Ugoda a nieważność i odfrankowienie - co można zyskać?

Umowa p. Michała zawiera klauzule niedozwolone - pozwala to na wystąpienie do Sądu w celu podważenia umowy kredytu.

Skutki nieważności i odfrankowienia zostały szczegółowo omówione w publikacji:

https://xaltum.pl/2021/12/06/czego-mozesz-zadac-w-sporze-z-bankiem/

Pamiętać należy o podstawowych założeniach:

Stwierdzenie nieważności - Bank zwraca równowartość wpłaconych rat oraz koniecznością rozliczenia się z udostępnionego kapitału. Kredytobiorca przestaje spłacać kredyt i hipoteka zostaje wykreślona z księgi wieczystej.

W przypadku pana Michała - wpłacił on na rzecz Banku około 300.000,00 zł i otrzymał 250.000,00 zł tytułem kredytu. Realnie otrzymałby zatem zwrot 50.000,00 zł.

Odfrankowienie - obniżone zostaje saldo zadłużenia. Zwrócone zostają nadpłaty, a umowa jest kontynuowana przy korzystnym oprocentowaniu.

W przypadku pana Michała - saldo obniży się do ok. 100.000,00 zł, do zwrotu będzie kwota około 52.000,00 zł. Aktualna rata wynosić będzie zaś 947,42 zł.

Poniżej przedstawiamy zestawienie skutków wystąpienia do sądu w zestawieniu z propozycją ugody.

Podsumowanie - czy ugoda jest korzystna?

Podsumowując, z zawarciem ugody wiążą się zarówno wady i jak i zalety w porównaniu z sądowym podważeniem umowy:

Pan Michał otrzymał od Xaltum informacje na temat tego, co może zyskać w każdym wariancie oraz jakie ryzyka się z tym wiążą. 

Każdy z frankowiczów musi ocenić przy tym, które z rozwiązań problemu z kredytem jest dla niego korzystne. Istotne jest przede wszystkim, by decyzja ta poprzedzona była pełnymi informacjami na temat jej skutków.